因被羁押无法办理过户，能否抗辩不可抗力、不构成违约？ 作者：未知     时间：2024-01-25    来源：互联网

案情简介

2019年4月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖居间协议》一份（含中介公司），约定：甲方将位于绍兴市某处房屋出售给乙方；价款160余万元，签订合同当天乙方支付房屋定金10万元，甲方银行还款当天乙方支付房屋首付款50万元（含定金10万元），剩余尾款贷款后支付；双方各支付中介费1万元，合同签订后除另有约定外概不退还，如双方在履行合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担；过户时间为2019年6月前，甲方不按约定办理产权过户，逾期超过20天，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应返还乙方已付款并承担全部税费和中介费，乙方已交定金的，甲方应双倍退还；如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用；合同还对其他事项作了约定。

协议签订当日原告方向被告支付了10万元定金并支付了中介费1万元。5月，原告方按约支付了首期房款50万元（含定金10万元），由被告的丈夫出具了收条。5月中，被告的丈夫被公安机关刑事拘留。5月底，原被告双方在不动产登记部门办理房屋过户，但未成。

2019年6月，两原告委托律师并支付代理费8000元。同日，该所向被告发律师函通知解除《房屋买卖居间协议》，后起诉。

法院认为

1、两原告与被告签订的《房屋买卖居间协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应诚信履约。

2、两原告已按约支付了前期购房款，现被告未能按照约定履行房屋过户义务，显属违约，致使两原告合同目的不能实现，两原告诉请要求解除合同并双倍返还定金20万元，符合协议约定和法律规定，应予支持

3、《房屋买卖居间协议》约定，违约方应承担中介费并赔偿诉讼产生的一切相关费用，故两原告要求被告支付律师费、中介费的请求应予支持。

4、被告辩称系其丈夫及不动产管理部门的原因造成无法过户，责任不在被告。即使原因属实，根据法律规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告应向两原告承担违约责任，被告辩称的理由不成立，本院不予采纳。被告辩称的上述情形不属于不可抗力，本院对其该项抗辩亦不予采纳。

办案心得：

商事交易主张意思自治，双方对于违约责任应当约定明确，尤其对于维权主张的相关律师费用、担保费用等应当有相应的约定，否则无法得到法院支持；另就房屋买卖合同而言，因登记机构往往需要夫妻双方办理登记手续，故卖方对于后续义务的履行应当有相应的注意义务。

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